Répondre à la crise du logement avec une approche différenciée selon les territoires

Des facteurs conjoncturels et structurels sont à l’origine de cette crise. D’une part, la production de logements insuffisante est en partie liée à l’inflation du prix des matériaux, résultant elle-même du contexte international et notamment de la guerre en Ukraine. D’autre part, les modes de vie des Français ont changé et les décohabitations sont de plus en plus importantes. Enfin, la stratégie Zan et la raréfaction du foncier constructible se traduisent par une augmentation du renouvellement urbain, dont les coûts sont plus lourds pour les constructeurs.

Cette dépense constituant déjà en moyenne un tiers des revenus des ménages intermédiaires selon l’OCDE, il est nécessaire d’apporter des réponses innovantes. Nous estimons par ailleurs que la France aura besoin de 7,8 millions de logements supplémentaires d’ici 2050.

Répondre à la crise du logement en travaillant la complémentarité entre territoires voisins

Nous avons mené une étude pour identifier les territoires sous forte pression foncière et immobilière et ceux disposant d’une dynamique démographique, d’une vacance structurelle importante et d’une consommation d’espace soutenue. Une quinzaine de périmètres sont ressortis, situés en continuité de territoires attractifs où la pression est moins importantes. C’est dans ces espaces précis que l’Etat doit intervenir pour faire levier sur l’engagement de projets privés. Fait étonnant, les portes de ces territoires sont beaucoup moins attractives.

Des situations territoriales très contrastées

Les 10% des zones d’emploi les plus sous tension se situent dans les grandes métropoles de l’Ouest et du Sud et dans le Sillon Alpin. Elles sont localisées autour de territoires qui disposent d’un parc de logements peu dense ou vacant. Nous avons identifié cinq grands territoires composés d’un territoire sous pression et d’un territoire à potentiel, comme Bordeaux et Angoulême par exemple, ou Lyon et Roanne/Maçon. L’anticipation d’un développement à venir implique d’accompagner ces territoires dans l’articulation entre production de logements et préservation du cadre de vie.

D’autres territoires ont été identifiés comme des zones tendues isolées sans territoire porteur en continuité, ayant moins de marge de manœuvre et contraints à produire des logements dans un périmètre très limité. Il s’agit de métropoles tels que Toulouse ou Angers.

Enfin, certains territoires combinent tension résidentielle, isolement géographique et contraintes environnementales fortes, qui nécessiteront une adaptation des logements neufs voire leur déplacement, comme Montpellier ou Bayonne.

©Scet - 2023

Des actions fortes sur les territoires « à potentiel »

1. Accompagner les territoires « à potentiel » dans la mise en œuvre du ZAN : la reconversion de friches et la densification douce en zone pavillonnaire permettrait de créer entre 214 000 et 320 000 nouveaux logements.

2. Aménager les dents creuses et surélever les bâtiments : une solution pour les zones « sous pression » qui permettra de créer 3% de logements supplémentaires.

3. Lutter contre la vacance de longue durée : en s’appuyant sur des programmes d’adaptation au vieillissement et de rénovation énergétique des logements, 1,1 million de logements dont 300 000 en zone tendue.

Ces différentes propositions ne seront réalisables qu’avec une intervention publique forte et adaptée dans la mobilisation des outils et des dispositifs. Il faudra pour cela reconsidérer les échelles de réflexion pour répondre aux besoins en logements et dépasser les limites administratives afin de trouver des réponses dans un cadre foncier et réglementaire plus contraint.

Pour un éclairage complet :

©Scet

La SCET a publié un livre blanc consacré à la crise du logement. L’objectif : donner des clés de réponse aux collectivités territoriales afin qu’elles puissent s’emparer de cette problématique sociale nationale.

Téléchargez le livre blanc Aménager le territoire pour répondre à la crise du logement