Les Schéma Directeurs Immobiliers et Energétiques, outils de pilotage du patrimoine des collectivités et de l’intensification des usages

Tous les propriétaires immobiliers publics (Etat, collectivités locales, établissements publics, etc.) sont amenés à questionner les caractéristiques de leur patrimoine afin d’en garantir la bonne gestion et valorisation. Il s’agit principalement pour eux de vérifier si leur patrimoine est toujours adapté à leurs besoins, s’il répond bien aux exigences réglementaires de toute nature (accessibilité, sécurité, énergie…) et de maîtriser leurs coûts immobiliers annuels (investissement et maintenance) sur le moyen et long terme.
Les Schéma Directeurs Immobiliers et Energétiques (SDIE) sont en mesure d’apporter des réponses à l’ensemble de ces objectifs.

Mise aux normes et économies immobilières

Si cette démarche-outil est connue de longue date, la crise énergétique actuelle – et l’augmentation significative des charges financières en la matière - ont significativement renforcé leur intérêt auprès des propriétaires publics qui peuvent, à certaines conditions, bénéficier d’aides financières de l’état pour les élaborer.

Deux axes prioritaires sont généralement poursuivis : la réalisation d’économies immobilières et la mise aux normes du patrimoine.

La mise en place d’un SDIE permet au propriétaire public de questionner l’évolution de l’ensemble de son patrimoine dans une vision globale et à long terme pouvant conduire à

• Adapter le bâti / les surfaces aux nouveaux usages / nouvelles pratiques, aux nouvelles contraintes réglementaires et aux nouveaux publics
• Dimensionner les équipements aux besoins prospectifs selon l’évolution de la population par tranche d’âge, par territoire,
• Remettre en cause la détention de certains actifs, en tout ou partie (mal localisés et/ou mal dimensionnés et/ou trop cher).
• Projeter ce patrimoine dans les enjeux de sobriété énergétique, de bas carbone conformément à la Loi de transition énergétique, via les Dispositif Eco Efficacité Tertiaire, BACS...

4 grandes phases d’élaboration du SDIE

Les SDIE sont des outils « technico-économico-politiques » qui nécessitent, afin d’être opérationnels, un engagement global du propriétaire public - des élus et de l’ensemble des services – tout au long de leur élaboration. Ceci afin que les constats soient partagés, les motivations des décisions connues, et les feuilles de routes déployées.

En pratique, l’élaboration d’un SDIE est réalisée en quatre phases principales :

• La réalisation d’un audit multi-dimension du patrimoine (fonctionnel et organisationnel, technique, énergétique, environnemental et budgétaire) ; ce qui nécessite la mobilisation d’expertises spécifiques
• La mise au point de scenarii prospectifs contrastés, toujours accompagnées de données de chiffrages financiers en lien avec la soutenabilité budgétaire de la collectivité
• L’approfondissement du scénario retenu comme aide à la décision
• Le déploiement auprès de l’ensemble des parties prenantes afin de permettre une mise en œuvre efficace des orientations et des bonnes pratiques de collaboration entre gestionnaire(s) et utilisateur(s)

L’audit, souvent perçu comme une simple phase de recueil de données et de diagnostics techniques superposés, est de toute évidence une étape-clef du processus : en organisant une concertation élargie avec l’ensemble des usagers actuels ou potentiels, le propriétaire public éclaire le champ des possibles offerts à son patrimoine. C’est aussi une occasion de communiquer sur le rôle et la stratégie de l’institution propriétaire d’un patrimoine sur un territoire donné (par exemple, un Département propriétaire d’un collège sur une commune).

Pour bâtir des scenarii, il faut collecter et traiter des données extrêmement diffuses et « mouvantes » (assujetties à des décisions politiques, elles-mêmes conditionnées par l’actualité, les nécessités etc)

Le scénario retenu correspond toujours à un « arbre de décision » daté, il acte de décisions prises en toute logique à un temps T, mais qui – toujours – nécessitent d’être réexaminées à relativement brève échéance (6 mois à un an).

Son opérationnalité est largement conditionnée par la vigueur de la décision politique et sa bonne communication (déploiement dans les services).

De ce fait, nous considérons que l’élaboration d’un SDIE est une démarche stratégique politique au service d’un projet de territoire réaliste, et qui ne saurait donc être uniquement technique, et réglementaire, ou qui ne saurait reposer trop fortement sur des solutions numériques de gestion du patrimoine. C’est pourquoi, nous privilégions toujours une approche avec une très forte dimension de conseil qui garantit une aide à la décision efficace, adossée à des outils robustes dont le propriétaire public, élus et services, peuvent s’emparer facilement.