cicéron
c'est poincarré
| Le tour de la question
Impossible d’évoquer la crise du pouvoir d'achat en France sans s'intéresser à la question centrale mais trop souvent oubliée du logement, qui est pourtant un bien de première nécessité.
Se loger demeure un problème pour des millions de nos concitoyens et représente toujours le premier poste de dépense des foyers français.
6
locataires sur 10
dépensent un tiers ou plus de leur budget mensuel pour leur loyer (étude Elabe pour le groupe Alila, janvier 2021)
Et le contexte économique n’aide pas… Depuis 15 ans, les tensions sont très fortes sur le marché de l’immobilier, en particulier en ville. Dans les métropoles françaises, le coût du foncier ne cesse d'augmenter, conduisant à un prix au m2 des logements neufs dépassant 6 000€/m2 à Bordeaux et atteignant actuellement le montant moyen exorbitant de 10 400€/m2 à Paris. Cette flambée des prix rend totalement inaccessible l’accès à la propriété des plus modestes et aujourd’hui, de plus en plus, des classes moyennes.
L'architecte Odile Decq, notre Grand Témoin du mois, évoque pour nous sa vision du logement de demain.
Crédit © Franck Juery
LE LOGEMENT SOCIAL, L’HONNEUR DE LA FRANCE
Fournir du logement social fait partie du pacte républicain, ce que l'Abbé Pierre qualifiait en 2006 « d'honneur de la France » à l’Assemblée nationale, où il était venu soutenir la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (SRU) remise en cause par les députés.
Le logement social, plus que le simple fait de fournir un toit sur la tête de chacun, interroge notre rapport à la cohésion sociale et à la solidarité. Il remplit une mission d’intérêt général.
C’est pourquoi il est impératif de lever les réticences à construire du logement social. En effet, le parc HLM (habitation à loyer modéré) constitue la seule réponse pour loger décemment les Français aux revenus modestes à des loyers abordables. Il permet de répondre aux enjeux de lutte contre la pauvreté, de gestion de l’immigration et de solidarité. En moyenne, les loyers du parc social sont deux fois moins élevés que ceux du parc privé, parfois trois fois moins dans les zones tendues où la demande de logement social est plus forte que l’offre existante.
L'honneur, c'est quand le fort s’applique à aider le moins fort.
Abbé Pierre
La loi SRU, qui date de 2000, impose 25% de logements sociaux aux communes françaises en 2025, garantissant une certaine mixité sociale. En 2019, 53% des communes soumises à la l’article 25 de la loi SRU n’avaient pas atteint leur quota de logements sociaux. À l’inverse, certains quartiers urbains concentrent la pauvreté. Le gouvernement souhaite désormais limiter le nombre maximum de logements sociaux par commune à 40% (comité interministériel des villes à Grigny, 29 janvier 2021).
Consolider le lien social fait partie de la raison d’être du secteur, preuve en est avec le rôle-clé qu’ont joué pendant la crise sanitaire les gardiens d’immeuble en maintenant les services aux locataires ou encore les équipes chargées de la gestion locative qui ont géré les impayés de loyer et tout fait pour ne pas pénaliser les demandeurs en attente.
© Jair LANES / Caisse des Dépôts
Francis Le Bris est gardien régisseur de la résidence pour seniors « Les Violennes », gérée par CDC Habitat, à Bussy-Saint-Georges (77). Composée d’une centaine de logements sociaux, la résidence se démarque par le lien social qui s'y est tissé.
© Caisse des Dépôts
Quand on parle de HLM, l’image qui vient en tête est immanquablement celle de barres d’immeubles situées dans des quartiers difficiles. Or, la période des grands ensembles est révolue au bénéfice de programmes plus petits, mieux insérés dans le paysage urbain. Cependant, la paupérisation des locataires du parc social est une réalité. Tandis qu’auparavant, le logement social n’était qu’une étape dans le parcours locatif des Français, aujourd’hui, le taux de rotation est inférieur à 8%. Depuis la crise sanitaire, le nombre de départs de locataires a encore baissé. Autre signe des temps difficiles, il est désormais courant que la première demande ait lieu après 60 ans.
Il faut expliquer sans relâche ce qu’est le logement social, que c’est une chance pour notre pays et pour nos concitoyens à condition évidemment que chacun prenne sa juste part, qu’il soit réparti et équilibré.
Jean Castex
Premier ministre, au Congrès de l'USH 2021
LA FRANCE MANQUE DE LOGEMENTS
Avec l’évolution démographique de la société française (+200 000 habitants par an en moyenne dans les prochaines années) et le changement de modèle familial (hausse du nombre de familles monoparentales ou divorcées), un constat s’impose : la France ne construit pas assez de logements.
Quand il en faudrait 500 000 neufs par an pour combler le retard, moins de 400 000 sont construits chaque année, toutes catégories de logements confondues.
Le logement social ne fait pas exception, alors que sa production avait été très dynamique juste après la Seconde guerre mondiale. Pourtant, les populations à loger en priorité sont nombreuses : jeunes, travailleurs essentiels, salariés à temps partiel, menacés d’expulsion, sans-domicile, etc. Du logement d’urgence au logement intermédiaire, en passant par le logement étudiant, l’offre déployée doit être variée pour répondre aux besoins des Français.
2.2
Répondre aux nouveaux besoins
Autre difficulté, on n’occupe plus un logement comme on l’occupait il y a 40 ans ! Avec l’évolution structurelle de la société, notamment le vieillissement de la population, les besoins changent constamment. Le baromètre Qualitel de 2020 montre des décalages frappants : les Français ont grandi de 7 cm en 60 ans alors que la hauteur sous plafond des appartements a diminué de 27 cm !
L’enjeu des prochaines années consistera à réduire les coûts du logement tout en satisfaisant de nouvelles attentes, liées à la transition énergétique, au besoin en haut débit, de logement modulable, à la déconcentration urbaine, etc.
CDC Habitat, filiale de la Caisse des Dépôts et premier bailleur social de France avec 525 000 logements locatifs sociaux sur tout le territoire, y compris l’Outre-mer, intègre d’ores et déjà les nouvelles attentes des locataires dans ses cahiers des charges pour le logement neuf.
Le magazine CDScope de mars-avril 2021
CONSTRUIRE TOUJOURS PLUS ?
Le logement social public est très dépendant du calendrier et des décisions politiques. La crise sanitaire, ajoutée aux élections municipales retardées en 2020, a pesé de manière significative sur l’effort collectif de production de logements. Au risque de condamner une partie de la population active à vivre toujours plus loin de son lieu de travail...
© Thomas GOGNY
Ouvriers travaillant sur le toit d'un immeuble en construction de Marseille.
Depuis deux ans, la tendance générale des chiffres de la construction est en berne. Les élus locaux sont au centre des critiques car ils sont accusés de ne pas accorder assez d’autorisations en matière de construction ni d’agréments. Beaucoup de collectivités décident également de moins construire pour des raisons écologiques. Le logement social ne s’en sort pas trop mal, même si l’offre demeure largement inférieure à la demande.
La crise du Covid-19 a également conduit à des pénuries qui induisent une flambée du prix des matières premières. Auparavant, les bailleurs avaient dû se conformer à l’évolution des normes pour répondre aux enjeux climatiques, à l'accessibilité ou encore au renforcement de la sécurité des logements. Autant de freins à la construction.
© Caisse des Dépôts
« Quand le bâtiment va, tout va ! », comme l’affirmait Martin Nadaud, un député de la 3e République. C’est pour cette raison qu’en mars 2021, le gouvernement a signé un protocole en faveur de la relance de la production et vise la construction de 250 000 nouveaux logements sociaux en 2 ans. Cet objectif volontariste nécessite la mobilisation de tous les acteurs.
Dès mars 2020, CDC Habitat a engagé un plan de soutien au secteur immobilier au travers d’un appel à projets dont l’objectif était l'acquisition de 42 000 logements dans les zones tendues d’ici 2022. Parmi eux, 6 300 seront bâtis en Outre-mer et 5 000 seront réservés à des travailleurs dits « clé », comme le personnel soignant, afin de leur permettre de se loger près de leur travail à des prix raisonnables.
Inauguration de la résidence Orphée
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Chaque mois, retrouvez un dossier complet sur une thématique clé pour l'avenir de notre pays.
RÉNOVER L’EXISTANT
Le secteur du bâtiment est confronté à un paradoxe : continuer à construire du neuf pour étoffer le parc social, malgré l’impact environnemental que cela représente. Premier consommateur d’énergie, responsable d’environ 20 % des émissions de gaz à effet de serre annuelles nationales, il constitue un immense gisement d’économies d’énergie. Pour répondre à la demande de logements sociaux décents, la solution est de rénover l’existant en réhabilitant et en valorisant le patrimoine.
Zoom sur...
une rénovation thermique XXL
Dans le Calvados, le Groupe mène des travaux de rénovation de grande ampleur afin d’éliminer les « passoires thermiques » de son parc de logements sociaux.
La rénovation thermique du parc social répond à un double impératif écologique et social. Écologique, car elle a pour conséquence la réduction de la consommation énergétique des logements et des émissions de gaz à effet de serre induites. Social, car ces rénovations bénéficient aux locataires modestes qui jouissent d’un plus haut confort de vie thermique et acoustique. Avec près de 15 % de la population française vivant sous le seuil de pauvreté et la hausse des prix de l’énergie, le problème risque de s’aggraver.
Dans le parc privé comme que dans le parc social, un nombre important de logements mal conçus et mal isolés existent dans chaque commune. En 2018, près de 7 foyers sur 10 déclaraient que la consommation d’énergie constituait pour eux un sujet de préoccupation important. Elle est au cœur des enjeux environnementaux, économiques et sociaux de ces prochaines années, comme en témoigne le succès de MaPrimeRénov’, dispositif gouvernemental d'aide à la rénovation pour les particuliers.
Cette régénération du parc diminue considérablement le coût carbone comparé à la construction neuve, et s’inscrit donc dans un tournant bas carbone.
Emmanuelle Wargon
ministre du logement
© Xavier POPY/REA
Un peu d'Histoire...
Soutenir le secteur du logement social fait partie de la mission historique du groupe Caisse des Dépôts depuis plus de 200 ans.
Plus exactement depuis la loi Siegfried de 1894, autorisant l’institution à prêter des fonds à partir des sommes disponibles sur les réserves des Caisses d’épargne. C’est sur ce modèle que s’est construite par la suite toute la politique du logement social en France.
Dans les années 1950, au cœur de la crise du logement d’après-guerre, la Caisse des Dépôts a contribué directement à la construction de milliers de logements en tant qu'opérateur avec la Scic (devenue Icade).
Un groupe d'enfants joue sur l'aire de jeux située devant les barres d'immeuble de Créteil-Mont-Mesly © Jean Biaugeaud / Caisse des Dépôts
Soixante ans plus tard, le groupe Caisse des Dépôts assure toujours la quasi-totalité des prêts de long terme du secteur, financés grâce à l’argent des livrets règlementés (livret A, LDDS).
Sur mandat de l’Etat, le Groupe centralise 60% de l’épargne règlementée des Français (comprendre le modèle du Fonds d’épargne) qu’elle transforme en prêts, soit 168,4 Md€ d’encours de prêts pour le logement locatif social et la politique de la ville sur les 285 Md€ d’épargne collectée en 2020.
Pourtant, avec le ralentissement de la construction due entre autres à la crise sanitaire, la Caisse des Dépôts « prête moins alors que l’épargne augmente ! » comme le déplorait le directeur général du Groupe, Eric Lombard, début 2021.
UN SOUTIEN SANS FAILLE AUX BAILLEURS
Au travers de son plan de relance, le Groupe s’est donné pour priorité de soutenir massivement le secteur : sur les 26 Mds€ d’investissements en fonds propres injectés dans l’économie française, 11,1 Mds€ vont au logement.
En 2020,
83 700
logements sociaux ont été construits ou acquis par le groupe Caisse des Dépôts
et
88 200
autres réhabilités thermiquement.
L’objectif est de financer 500 000 logements sociaux entre 2020 et 2024. Un soutien d’autant plus important que la crise risque d’accentuer durablement les inégalités d’accès au logement.
Depuis la loi Elan, les organismes de logement social, qui n’ont pas d’actionnaires, ont la possibilité d’émettre des titres participatifs qui sont achetés par des investisseurs institutionnels. Ils peuvent ainsi emprunter et se développer. C’est pourquoi, dans le cadre la mise en œuvre du plan de relance du Groupe, la Banque des Territoires a souscrit 700 millions de titres auprès des bailleurs sociaux, tels que Grand Dole Habitat, Habitalys (Lot-et-Garonne), ou encore Alcéane, troisième bailleur du département de la Seine-Maritime. Une nouvelle enveloppe de 200 millions d'euros est prévue pour l'ensemble du territoire.
Pour se conformer à l’obligation de regroupement pour les organismes de logement social gérant moins de 12.000 logements qui a suivi la loi Elan, CDC Habitat noue des partenariats avec de nombreux organismes de logement social sous l’appellation CDC Habitat Partenaires, pour identifier et mettre en œuvre des solutions efficaces au service des locataires et des territoires.
INNOVER POUR MIEUX RÉPONDRE AUX BESOINS
Le Groupe adapte sans cesse ses outils pour mieux accompagner son action et répondre aux besoins en termes de financement pur et d’ingénierie. Il propose des offres adaptées aux ambitions et aux défis à venir et accompagne ainsi les transformations déjà engagées. L’enjeu est d’être innovant en matière de financement afin de continuer à produire des logements qui correspondent au niveau de vie des Français qui les occupent.
Parmi les outils opérationnels mis à disposition des bailleurs en faveur de la rénovation thermique des logements sociaux énergivores : l'Eco-Prêt de la Banque des Territoires. Depuis son lancement en 2009, il a permis de financer la réhabilitation de 425 000 logements sociaux.
© Eric COUDERC / Caisse des Dépôts
L’Union Sociale pour l’Habitat et la Caisse des Dépôts ont organisé en 2018 un Hackaton d'architecture destiné à la transformation architecturale du logement social.
Dernièrement, une nouvelle offre de financement dédiée à la construction verte est née : le « PHB 2.0 vert ». La Banque des Territoires a lancé en septembre 2021, en partenariat avec Action Logement, une enveloppe de 200 M€ de prêts PHB 2.0 afin d’accompagner les opérations de construction les plus vertueuses aux plans énergétique et environnemental. L’offre peut être souscrite par toutes les familles HLM. Cette somme sera distribuée dans le cadre d'un Appel à manifestation d'intérêt (AMI) pour accompagner les bailleurs sociaux dans la nouvelle Réglementation environnementale 2020 (RE2020). Ces PHBB ont la particularité d'être à taux zéro et de bénéficier d'un différé de remboursement pendant les 10 premières années. Lire l’article de Localtis sur le sujet.
Enfin, l’action du Groupe se poursuit à travers la valorisation et l’amélioration du patrimoine immobilier HLM existant pour lui faire atteindre des standards de qualité et énergétiques proches du neuf. Outre celle du parc social, le Groupe soutient la rénovation thermique massive des bâtiments publics (écoles, administrations, etc.). Là aussi, l’épargne des Français est mise au travail pour financer des travaux de grande ampleur.
À travers trois exemples, découvrez comment le Groupe innove pour le secteur :
Quand les « Galeries » deviennent logements
La réhabilitation énergétique des bâtiments implique parfois de les transformer en profondeur. C’est le cas des anciennes Galeries Lafayette de la rue Ferréol à Marseille, situées près du Vieux Port. 90 ans après sa construction, le bâtiment propose désormais un lieu de vie hybride intégrant des logements en « coliving », des services, un espace de coworking et un grand restaurant au cœur de l’hypercentre. Le projet, porté par The Babel Community, a été financé par la Banque des Territoires et le groupe Axis à hauteur de 21 millions € en raison de son caractère écologique et du fait de la préservation d’un patrimoine historique.
Quand la technologie nous fait faire des économies d’énergie
CDC Habitat s’est associé avec Voltalis, le spécialiste français du pilotage de la consommation électrique des particuliers, pour installer un boîtier connecté chez ses résidents volontaires en Île-de-France. Ce dispositif d’effacement de la consommation électrique permet de piloter la consommation des radiateurs et ballon d’eau chaude électriques et de la réduire sur de très courtes durées, aux moments où le réseau en a besoin. Cela permet de réaliser jusqu’à 15 % de d’économies d’énergie par an.
Quand les habitants dessinent leur logement
CDC Habitat et la coopérative d’habitants H’Nord construisent ensemble l’îlot Dupaty, situé dans un quartier historique de Bordeaux, en partageant la co-maîtrise d’ouvrage. CDC Habitat portera 20 logements sociaux, la coopérative, 29 logements sociaux et six logements libres. Le travail commun a débuté dès la phase de conception : les futurs résidents réunis au sein de la coopérative et des représentants de CDC Habitat se sont retrouvés pour définir un programme. Chacun a été acteur de son futur logement. La coopérative est sensible aux questions environnementales, architecturales et sociales. C’est pourquoi une large part sera réservée au logement à loyer modéré malgré la position centrale de l’îlot dans Bordeaux.
Et maintenant ?
Dans un contexte de hausse des tarifs du gaz et de l’électricité, il est urgent de combattre la précarité énergétique. La rénovation thermique poursuit un double objectif : éradiquer les passoires thermiques d’ici 2027 et continuer à augmenter la performance énergétique des bâtiments afin de tendre vers la neutralité carbone à horizon 2050.
Tenir la promesse républicaine du logement social, c’est continuer à développer l’offre pour pouvoir répondre à la demande et s’adapter à la diversité des situations de nos concitoyens. Les besoins familiaux évoluent en même temps que la société, le logement doit s’y adapter.
Alors qu’une échéance électorale importante approche, le logement social doit rester un facteur majeur de cohésion sociale et d’inclusion dans la société. C’est une question d’honneur !
Pour les acteurs du secteur, il s’agit désormais de défendre des projets allant au-delà de la simple efficacité énergétique et de prendre en compte l’habitabilité de leurs résidences, en garantissant un accès aux espaces verts, un respect de la biodiversité, la conservation du patrimoine, etc. pour une vie collective en harmonie.
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