Quels facteurs de réussite pour les foncières de redynamisation économique ?

Les foncières para-publiques ne sont pas un outil nouveau, mais depuis 5 ans et le déploiement du programme Action Cœur de Ville conforté par le plan de Relance présenté par le Premier Ministre en septembre 2020, elles se développent avec plus d’intensité pour devenir un outil de plus en plus courant de régénération urbaine. 

Un large champ d’application

Elles sont le plus souvent créées pour participer à la redynamisation commerciale - c’est pourquoi il est souvent question de « foncières commerces » - mais leurs champs d’application sont beaucoup plus larges. Nous préférons en conséquence utiliser l’appellation « de foncières de redynamisation » qui opèrent sur le petit immobilier économique : commerce, artisanat, services, professions libérales etc, soit tout ce qui fait vivre économiquement certains espaces urbains : les centres des villes et villages bien entendu, mais également les quartiers et les divers espaces d’activités économiques. Leur objectif est le plus généralement de fixer (et souvent subsidiairement d’attirer) des acteurs économiques de proximité – particulièrement les commerçants, prestataires de services, artisans d’art et les artisans du second œuvre – sur un territoire.

Une vision et un portage politiques forts

Une foncière implique une vision et un portage politique forts : des objectifs clairs et partagés ; et une parfaite coordination des services et des acteurs concernés, publics et privés. L’opportunité de leur création et leur réussite opérationnelle dépendent donc des réalités des contextes locaux : de la demande économique et de des disponibilités foncière et immobilière brutes. De ce fait, la bonne échelle d’intervention est le plus souvent celle de l’EPCI, car il faut une masse critique de demande et d’offre (au minimum une vingtaine des locaux, dont les recettes participeront à équilibrer l’investissement et les coûts de structure). Les foncières prennent, dans l’immense majorité des cas, la forme d’une société d’économie mixte, ou d’une SAS qui est une filiale d’une société d’économie mixte.

Une action en 3 temps

Concrètement, pour chaque projet d’acquisition, l’action d’une foncière s’articule en trois étapes : celle de l’opportunité (répondre à deux questions : quoi ? et où ?), celle de la faisabilité (combien ? comment ?), et celle de la mise en œuvre (création effective de l’outil et lancement de l’action foncière : maîtrise amiable, DUP, etc.).

Puis la foncière porte le foncier ou l’immobilier acquis, réalise les travaux de valorisation nécessaire, commercialisera les locaux, et les recèdera à terme, à des investisseurs qui apporteront toute garantie sur le devenir commercial du local en adéquation avec les attentes de la collectivité.

7 facteurs de succès

L’accompagnement de nombreuses foncières, depuis leur création jusqu’à leur déploiement, a permis d’identifier certains facteurs de succès :

- une bonne articulation avec l’établissement public foncier (EPF) local lorsqu’il existe ; foncière et EPF ne sont pas des outils concurrents mais complémentaires : l’EPF peut notamment aider la foncière en amont (identification, acquisition des locaux d’un même ensemble avant l’opération de restructuration qui sera réalisée par la Foncière), ce qui permet à cette dernière de concentrer son action sur le portage, les travaux etc.

- une grande activité de terrain : coordination de la demande, identification de l’offre potentielle, des porteurs de projets, animation de l’écosystème local (notaires, agents immobiliers, promoteurs, etc) – qui génère des opportunités, des opérations.

- une bonne constitution et un bon suivi du plan d’affaires, en veillant à ce que la structure ne se retrouve pas à devoir gérer et porter trop peu ou trop d’offre foncière et immobilière (adéquation du portefeuille aux moyens humains et financiers de la structure)

- la détention d’actifs de rendement dans le portefeuille global, soit apportés par la collectivité à la création de la foncière ou au long cours, soit en visant certaines opportunités, par exemple lors de la revente en VEFA dans des programmes immobiliers neufs (rez-de-chaussée notamment).

- une bonne connaissance des marchés immobiliers et des coûts de travaux d’aménagement et de rénovation bâtie, afin de toujours faire correspondre les caractéristiques de l’offre (typologies, prix, etc.) avec les capacités de la demande.

- des liens étroits avec les acteurs économiques locaux susceptibles d’accompagner ou de prendre le relais de la foncière : investisseurs, banques, promoteurs, etc.

- une gestion patrimoniale et financière dynamique : savoir solliciter des subventions (notamment celles de l’ANCT) et ne pas hésiter à faire évoluer le capital (recapitalisation publique, intégration de nouveaux acteurs, etc.).

A ces conditions, les foncières constituent un formidable outil de redynamisation économique et sociale des villes et des territoires, tout en considérant que ce n’est pas une baguette magique, mais un outil parmi d’autres au service d’une stratégie de territoire claire et partagée.