Le secteur du logement social est-il en mesure de participer à la relance de l’activité ?

Dans quelle situation financière se trouvait le secteur du logement social en abordant la crise ? Les organismes de logement social seront-ils en mesure de participer à la relance de l’activité et de poursuivre leurs investissements ? Le septième numéro de Perspectives présente le patrimoine des bailleurs sociaux en 2018, analyse leurs comptes consolidés entre 2013 et 2018 et propose une projection à 40 ans de la situation financière du secteur du logement social, marqué par d’importantes transformations depuis 2017 et par la crise sanitaire en 2020. 

La prévision est réalisée cette année dans un contexte d’incertitudes très élevées en lien avec la crise du Covid-19. Elle se base sur le fonctionnement actuel du secteur dans son ensemble, aussi bien dans la façon de produire des logements (maîtrise d’ouvrage directe des organismes et VEFA), que pour son modèle de financement fondé principalement sur la ressource du fonds d’épargne, sans explorer de scénarii de rupture plus ou moins radicaux. Cette analyse du secteur dans sa globalité ne reflète bien entendu pas l’hétérogénéité des situations financières des différents bailleurs, qui a tendance à s’accroître avec les réformes en cours.

Une structure financière qui reste solide

Fin 2018, le parc social comprend 5,4 millions de logements, gérés essentiellement par des OPH et des ESH. La loi Elan promulguée en 2018 impacte fortement la concentration du secteur : plus de la moitié des organismes, gérant un quart du parc social, sont concernés par l’obligation de regroupement. Sur le plan financier, les mesures de la loi de finances 2018 (RLS et gel de loyers) ont entraîné une baisse des revenus des bailleurs sociaux en 2018.

Ceux-ci ont diminué leur effort d’entretien courant et surtout de gros entretien, ce qui a atténué l’effet sur l’autofinancement locatif. L’autofinancement global demeure à un niveau favorable à 13,5 % des revenus locatifs, soutenu par les cessions, et contribue au financement de l’activité future.

Malgré l’augmentation de la TVA, la structure financière reste solide en 2018 : les bailleurs ont réagi à la diminution de l’autofinancement en réduisant leurs investissements. Les différents prêts de haut de bilan et titres participatifs distribués par la Banque des Territoires soutiennent également le potentiel financier. Les bailleurs sociaux abordent ainsi la crise de 2020 dans une situation financière qui demeure globalement favorable.

Un maintien d'un effort de construction significatif

Le secteur du logement social serait en mesure de faire face à la crise sanitaire et économique si celle-ci reste temporaire. Dans le scénario économique retenu, qui prévoit un retour progressif au niveau d’activité pré-crise sans nouvelle période de confinement généralisé, les bailleurs sociaux pourraient participer à la relance de l’investissement en constructions et réhabilitations en 2021 et 2022, grâce à une situation financière initiale globalement saine, au niveau bas des taux d’intérêt (taux du livret A à son plancher de 0,5 % pendant 6 ans) et à leurs revenus issus des loyers peu affectés par la crise.

Le secteur disposerait ensuite de la capacité financière suffisante pour maintenir à long terme un effort de construction significatif (100 000 logements par an) et poursuivre aussi les travaux de réhabilitation nécessaires (100 000 logements par an), en particulier grâce à l’environnement de taux durablement bas.

Le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) serait ainsi assuré. La prévision est réalisée cette année dans un contexte d’incertitudes très élevées en lien avec la crise du Covid-19, avec une projection de long terme très sensible aux hypothèses retenues.