Objectif ZAN : inciter les acteurs à passer à l’action

Un premier livre blanc paru en décembre 2022 avait mis à jour un certain nombre d’enjeux stratégiques dans la marche vers l’objectif ZAN - volume des besoins immobiliers, disparités territoriales et conséquences économiques -, et les conditions de la réussite de sa mise en œuvre pour une collectivité : rendre la densité acceptable, mieux connaître les gisements fonciers et engager des actions visant à réguler les marchés. Un an plus tard, vient de paraitre un second livre blanc[1] qui présente les résultats d’une étude réalisée sur la base d’une enquête inédite auprès de 366 décideurs. Y sont clairement exposés les enjeux systémiques de la mise en œuvre du ZAN, ses bénéfices escomptés et les risques encourus, au prisme des retours de terrains de celles et ceux qui façonnent les territoires.[2]

L’équation du ZAN : enjeux et conséquences territoriales

• Une équation complexe difficile à résoudre pour les acteurs territoriaux

Sur le plan politique, les territoires sont encore peu préparés à la mise en œuvre du ZAN.

Malgré les nombreuses réflexions engagées et diffusées par le biais de manifestations ou publications de toute nature, il apparaît à l’ensemble des acteurs de terrain que le ZAN demeure au centre d’une équation complexe entre préservation des sols au bénéfice principal du maintien de la biodiversité d’une part, et construction de logements et développement économique (notamment réindustrialisation) d’autre part.

Si les dirigeants publics et privés ont manifestement pris conscience des enjeux du ZAN, ils se considèrent insuffisamment outillés pour en décliner la mise en œuvre opérationnelle, notamment dans les domaines réglementaires, juridiques et financiers

Les tensions politiques à tous les niveaux démocratiques (de la commune au parlement), notamment autour de la soutenabilité financière du ZAN, constituent les principaux freins à sa mise en œuvre active. Qu’il va pourtant être nécessaire de déployer rapidement afin d’éviter que des inégalités ne se creusent entre des territoires à plusieurs vitesses.

• Une opportunité pour passer du standard au sur-mesure

Au-delà de ce constat un peu sombre, il ressort également des entretiens que plus d’un dirigeant interrogé sur deux identifie très clairement des retombées positives de l’application du ZAN.

Notamment en ce qu’il constitue une opportunité pour passer d’un aménagement et d’un urbanisme que beaucoup s’accordent à considérer comme standard sans que cela constitue une qualité, bien au contraire (entrées de villes), à un développement des territoires et des villes sur-mesure.

• Se saisir du ZAN pour refaire un projet de territoire

Le ZAN doit notamment permettre aux collectivités de définir une véritable stratégie foncière, et de mettre en place de nouveaux outils de maitrise foncière, de favoriser la densification, l’optimisation et le recyclage urbain, et de mobiliser la fiscalité en faveur de la sobriété foncière

Du côté des aménageurs, la mise en œuvre du ZAN est une occasion décisive de renouveler leur modèle économique, de renforcer leur ingénierie interne, et de développer des solutions de portage foncier de long terme

• Faire évoluer les modèles d’activités

Tandis que pour les acteurs privés de l’immobilier et de l’industrie, le ZAN doit leur permettre de mieux anticiper leurs besoins de développement, de faire évoluer les logiques économiques qui sous-tendent leurs activités, et de réinterroger les potentialités et modalités d’optimisation foncière.

Si la trajectoire inaugurale du ZAN ressemble encore à un chemin de crête, la mise en lumière des bénéfices escomptés de cette véritable révolution territoriale doit inciter l’ensemble des acteurs à passer à l’action.

Des pistes de travail pour passer à l’action

Les 366 experts de l’aménagement et de l’immobilier interrogés pour cette étude identifient 10 pistes de travail pour répondre collectivement aux enjeux du ZAN.

Pour les collectivités

1. Anticiper et définir une stratégie foncière favorisant l’articulation fine entre urbanisme de planification et passage à l’opérationnel
2. Renouveler la capacité de maitrise foncière publique pour jouer un rôle de régulation et d’intervention sur certaines zones ou certains fonciers spécifiques
3. Mobiliser la fiscalité en faveur de la sobriété foncière pour mettre en place des dispositifs incitatifs ou contraignants pour faire bouger les lignes
4. Favoriser la densification, l’optimisation et le recyclage urbain

Pour les aménageurs et les opérateurs publics

5. Renforcer l’ingénierie interne pour intensifier la reconquête des friches et le recyclage urbain
6. Favoriser la mutation des zones d’activités par une action d’intermédiation visant à favoriser l’engagement par les acteurs privés d’opérations d’optimisation, de requalification ou de densification
7. Développer des solutions de portage foncier de long terme et mettre en œuvre des solutions alternatives à la cession afin de passer d’une posture subventionnelle à une posture d’investisseur stratégique

Pour les professionnels privés et les industriels

8. Mieux anticiper ses besoins de développement et d’extension dans un contexte de rareté foncière
9. Faire évoluer le modèle d’activités de la promotion et de l’aménagement privé vers le renouvellement urbain et la densification afin de répondre aux attentes territoriales
10. Réinterroger les potentialités et modalités d’optimisation foncière des emprises existantes

Pour aller plus loin :

Télécharger le livre blanc :  Objectif ZAN Le temps de la mise en action(s)