Réussir le ZAN : quels modèles économiques pour les EPL d’aménagement ?

Alors que les professionnels publics et privés de la fabrique urbaine font face à divers défis (crise du logement, transition environnementale, réduction des financements publics), nombreux sont ceux parmi eux qui doutent de la mise en œuvre effective de l’objectif de « zéro artificialisation nette » (ZAN) dans un contexte économique déjà tendu.

Quelles peuvent être les pistes d’adaptation possibles pour les métiers de l’aménagement, face à cette nouvelle donne foncière ? Eclairage.

Le ZAN appliqué sur le terrain : ce que l’on peut retenir

Il existe deux manières de réduire l’artificialisation des sols sans compromettre les besoins urbains de développement (construction de logements, espaces à usage productif, équipements, etc.) : requalifier les espaces déjà urbanisés pour y implanter de nouveaux usages (“renouvellement urbain” ou “requalification de friches”) ; densifier les usages urbains pour une même surface dans les opérations de développement urbain

L’étude de situations de mise en œuvre concrète du ZAN à travers 4 opérations d’aménagement en requalification urbaine, nous a conduit à plusieurs constats.

Ainsi, restructurer les terrains proposés dans l’étude permet :

• de diversifier et équilibrer l'offre en matière de logements, de commerces, de loisirs et d’animation. La programmation permet aussi dans certains cas de travailler l’implantation d’emplois et d’activités;
• de travailler des continuités de circulation et de renforcer la qualité des espaces publics;
• de développer une offre complémentaire en matière d’espaces verts et de proposer des aménagements adaptés au réchauffement climatique;
• de valoriser ou d’optimiser l’usage de nombreux investissements publics préexistants ;
• de valoriser le patrimoine alentour, voire de redynamiser fortement les quartiers; environnants en fonction de l’ampleur de l’opération.

L’application du ZAN entraîne la réinvention du métier d’aménageur

L’organisation d’un développement foncier plus économe nécessite un travail de décloisonnement des services des collectivités locales ainsi qu’une mobilisation des compétences d’un aménageur.

Les surcoûts du ZAN pèsent directement sur l’aménageur, qui doit supporter le traitement de «l’héritage urbain» des fonciers. Si ce surcoût devrait théoriquement se reporter sur les prix de sortie des produits immobiliers, cette hypothèse est très peu probable du fait des mécanismes du marché immobilier. Cette nouvelle donne foncière réclame de nouveaux leviers de financement pour les aménageurs afin d’assumer les surcoûts liés au ZAN.

Elle pousse les EPL d’aménagement à s’adapter. Dans le cadre d’un marché foncier de plus en plus tendu, les EPL ne peuvent plus avoir une approche du sol comme simple “terrain”, foncier support de bâti et d’infrastructures, mais lui donner une caractéristique multidimensionnelle

2 tendances structurelles

• La raréfaction du foncier et des projets d’aménagement
• L’augmentation des coûts d’aménagement qui rend les bilans moins rentables

3 nouveaux objectifs

• Dégager des nouvelles marges pour financer les surcoûts des opérations d’aménagement
• Mieux maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur pour sécuriser les opérations d’aménagement (maîtrise foncière en amont, portage foncier plus long terme et locations, contrôle et prévision des prix de sortie, etc.)
• Se positionner en partenaire de développement des collectivités

6 possibilités

• Avoir le rôle de structuration des foncières afin de sécuriser certaines parcelles stratégiques en garantissant une maîtrise publique, tout en permettant à des acteurs privés de s’associer
• Obtenir une rémunération complémentaire à travers des revenus locatifs
• Réaliser des bénéfices sous conditions par la gestion des programmes
• Pallier des déficits structurels grâce à l’implication des collectivités locales pour certains projets d’aménagement
• Utiliser des leviers de croissance en faisant valoir l’expertise et l’expérience des EPL auprès des collectivités
• Expérimenter plus systématiquement la (co-)promotion afin de mieux répondre aux contraintes de la promotion (intérêt de la SEM)

Cet article est tiré d’un livre blanc, co-produit par le Groupe SCET et la Chaire d’économie urbaine de l’ESSEC, qui vise à proposer des pistes crédibles et opérationnelles à destination des EPL d’aménagement pour réinventer leur modèle économique dans le contexte du ZAN.

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